Vol. 151, n^o 26 — Le 27 décembre 2017

Enregistrement

DORS/2017-270 Le 7 décembre 2017

LOI SUR LA PROTECTION DE L’ASSURANCE HYPOTHÉCAIRE RÉSIDENTIELLE

En vertu du paragraphe 42(1) de la Loi sur la protection de l’assurance hypothécaire résidentielle (voir référence a), le ministre des Finances, après consultation du gouverneur de la Banque du Canada et du surintendant des institutions financières, prend le Règlement modifiant le Règlement sur les prêts hypothécaires admissibles, ci-après.

Ottawa, le 4 décembre 2017

Le ministre des Finances
William Francis Morneau

Règlement modifiant le Règlement sur les prêts hypothécaires admissibles

Modifications

1 (1) L’alinéa 5(1)e) de la version française du Règlement sur les prêts hypothécaires admissibles (voir référence 1) est remplacé par ce qui suit :

• e) si le contrat de prêt permet des variations de la période d’amortissement en raison d’une fluctuation des taux d’intérêt pendant sa durée, le remboursement du prêt est recalculé au moins tous les cinq ans pour respecter le tableau d’amortissement original;

(2) Le passage du paragraphe 5(2) du même règlement précédant l’alinéa a) est remplacé par ce qui suit :

Pointage de crédit non requis

(2) Le critère prévu à l’alinéa (1)g) ne s’applique pas si 3 % ou moins des prêts à ratio élevé et des prêts à faible ratio du prêteur approuvés pour l’assurance et financés au cours de l’une des périodes ci-après sont des prêts à l’égard desquels aucun des emprunteurs ni des garants n’a un pointage de crédit d’au moins six cents :

(3) Le passage du paragraphe 5(3) du même règlement précédant l’alinéa a) est remplacé par ce qui suit :

Calcul des coefficients d’amortissement

(3) Pour l’application de l’alinéa (1)h), le coefficient d’amortissement brut de la dette et le coefficient d’amortissement total de la dette sont calculés au moyen des paiements annuels, à l’égard du prêt et de tout autre prêt de rang égal ou supérieur garanti par l’immeuble résidentiel admissible, qui seraient requis pour respecter le tableau d’amortissement convenu entre l’emprunteur et le prêteur selon le plus élevé des taux d’intérêt suivants :

2 (1) L’alinéa 6b) du même règlement est abrogé.

(2) L’alinéa 6d) du même règlement est modifié par adjonction, après le sous-alinéa (iv), de ce qui suit :

• v) il est ou sera détenu dans un régime enregistré d’épargne-retraite ou un fonds enregistré de revenu de retraite :
  • (A) soit d’une société de personnes ayant un lien de dépendance, aux termes de l’article 251 de la Loi de l’impôt sur le revenu, avec l’emprunteur,
  • (B) soit d’une personne rattachée, au sens du paragraphe 4901(2) du Règlement de l’impôt sur le revenu, à l’égard de l’emprunteur;
    

(3) L’article 6 du même règlement est modifié par adjonction, après l’alinéa d), de ce qui suit :

• e) le prêt :
  • (i) soit a notamment pour objet l’achat de l’immeuble résidentiel admissible qui garantit le prêt,
  • (ii) soit vise l’acquittement du solde impayé d’un prêt à faible ratio;
• f) le solde impayé du prêt ne peut, à aucun moment pendant la durée du prêt, être augmenté de sorte à excéder le solde qui aurait été impayé à ce moment selon le tableau d’amortissement original du prêteur;
• g) le tableau d’amortissement ne peut être prolongé pendant la durée du prêt et ne peut dépasser :
  • (i) dans le cas où le prêt a pour objet l’achat de l’immeuble résidentiel admissible qui garantit le prêt, vingt-cinq ans,
  • (ii) dans le cas où le prêt vise l’acquittement du solde impayé d’un prêt à faible ratio, vingt-cinq ans ou, si elle est plus courte, la période d’amortissement restante du prêt à faible ratio;
• h) au moment soit de l’approbation initiale du prêt par tout prêteur hypothécaire qualifié, soit de l’acquittement du solde impayé d’un prêt à faible ratio par le prêteur hypothécaire qualifié, la valeur de l’immeuble résidentiel admissible qui garantit le prêt est inférieure à un million de dollars;
• i) si le contrat de prêt permet des variations de la période d’amortissement en raison d’une fluctuation des taux d’intérêt pendant sa durée, le remboursement du prêt est recalculé au moins tous les cinq ans pour respecter le tableau d’amortissement original du prêteur;
• j) au moment de la demande d’assurance hypothécaire, au moins un des emprunteurs ou des garants a un pointage de crédit d’au moins six cents;
• k) au moment de l’approbation initiale du prêt par le prêteur hypothécaire qualifié ou de l’acquittement du solde impayé d’un prêt à faible ratio par ce prêteur, selon le cas, le coefficient d’amortissement brut de la dette et le coefficient d’amortissement total de la dette ne peuvent dépasser 39 % et 44 % respectivement;
• l) au moment de l’approbation initiale du prêt par le prêteur hypothécaire qualifié ou de l’acquittement du solde impayé d’un prêt à faible ratio par ce prêteur, selon le cas, si l’immeuble résidentiel admissible sur lequel porte la garantie comporte une seule unité de logement, cette unité sera occupée par l’emprunteur ou une personne qui lui est apparentée par les liens du mariage, d’une union de fait ou de la filiation;
• m) le prêt, au moment de la demande d’assurance hypothécaire, sera vraisemblablement remboursé, compte tenu de la capacité de l’emprunteur de faire les paiements sur le prêt tout en remboursant ses autres dettes et en assumant ses autres obligations pendant la durée du prêt, sur la base d’hypothèses raisonnables concernant le paiement le plus élevé pendant la durée du prêt.

(4) L’article 6 du même règlement devient le paragraphe 6(1) et est modifié par adjonction de ce qui suit :

Pointage de crédit non requis

(2) Le critère prévu à l’alinéa (1)j) ne s’applique pas si 3 % ou moins des prêts à ratio élevé et des prêts à faible ratio du prêteur approuvés pour l’assurance et financés au cours de l’une des périodes ci-après sont des prêts à l’égard desquels aucun des emprunteurs ni des garants n’a un pointage de crédit d’au moins six cents :

• a) les quatre premiers trimestres des cinq trimestres précédents;
• b) les quatre premiers trimestres des six trimestres précédents;
• c) les quatre premiers trimestres des sept trimestres précédents.

Calcul des coefficients d’amortissement

(3) Pour l’application de l’alinéa (1)k), le coefficient d’amortissement brut de la dette et le coefficient d’amortissement total de la dette sont calculés au moyen des paiements annuels, à l’égard du prêt et de tout autre prêt de rang égal ou supérieur garanti par l’immeuble résidentiel admissible, qui seraient requis pour respecter le tableau d’amortissement convenu entre l’emprunteur et le prêteur selon le plus élevé des taux d’intérêt suivants :

• a) le taux d’intérêt mentionné dans le contrat de prêt;
• b) le taux d’intérêt pour un terme de cinq ans des prêts hypothécaires ordinaires, établi par la Banque du Canada sur une base hebdomadaire, en vigueur le lundi de la semaine où le taux a été calculé.

Prêt vraisemblablement remboursé

(4) Le prêt à faible ratio ne répond au critère prévu à l’alinéa (1)m) que si le prêteur hypothécaire ou l’assureur hypothécaire fait des efforts raisonnables pour vérifier le revenu et le statut d’emploi de l’emprunteur ou, si l’emprunteur est un travailleur indépendant, la vraisemblance de son revenu déclaré.

3 L’article 9 du même règlement et l’intertitre le précédant sont remplacés par ce qui suit :

Dispositions transitoires

Prêt à ratio élevé

9 (1) Le présent règlement, dans sa version au 16 octobre 2016, continue de s’appliquer à un prêt à ratio élevé si, avant le 17 octobre 2016, selon le cas :

• a) l’assureur hypothécaire a reçu une demande d’assurance hypothécaire à l’égard du prêt;
• b) le prêteur a pris l’engagement juridiquement contraignant de consentir le prêt à l’emprunteur;
• c) l’emprunteur a signé une convention d’achat-vente juridiquement contraignante à l’égard de l’immeuble résidentiel admissible qui garantit le prêt.

Prêt à faible ratio

(2) Le présent règlement, dans sa version au 16 octobre 2016, continue de s’appliquer à un prêt à faible ratio lorsque les conditions suivantes sont réunies :

• a) avant le 29 novembre 2016, selon le cas :
  • (i) l’assureur hypothécaire a reçu une demande d’assurance hypothécaire à l’égard du prêt,
  • (ii) le prêteur a pris l’engagement juridiquement contraignant de consentir le prêt à l’emprunteur,
  • (iii) l’emprunteur a signé une convention d’achat-vente juridiquement contraignante à l’égard de l’immeuble résidentiel admissible qui garantit le prêt;
• b) si la condition visée à l’alinéa a) est remplie à partir du 17 octobre 2016, le prêt est financé, selon le cas :
  • (i) au plus tard le 30 avril 2017,
  • (ii) au plus tard le 31 octobre 2017 dans le cas où il est démontré, documents à l’appui, que le financement devait avoir lieu au plus tard le 30 avril 2017, mais a été retardé en raison de circonstances imprévues et indépendantes de la volonté de l’emprunteur.
    

Entrée en vigueur

4 Le présent règlement est réputé être entré en vigueur le 17 octobre 2016.

RÉSUMÉ DE L’ÉTUDE D’IMPACT DE LA RÉGLEMENTATION

(Ce résumé ne fait pas partie des règlements.)

Enjeux

Ces modifications réglementaires : (1) ajustent les critères d’admissibilité à l’assurance hypothécaire à ratio élevé afin d’exiger que tous les prêts hypothécaires à ratio élevé soient admissibles à l’assurance hypothécaire selon les ratios du service de la dette calculés au taux le plus élevé entre le taux d’intérêt prévu dans le contrat de prêt et celui des prêts hypothécaires ordinaires de cinq ans établi par la Banque du Canada (voir référence 2); (2) appliquent les critères d’admissibilité de l’assurance hypothécaire à ratio élevé à l’assurance hypothécaire à faible ratio.

Ces modifications concernent le Règlement sur les prêts hypothécaires admissibles, pris en vertu de la Loi sur la protection de l’assurance hypothécaire résidentielle, qui s’applique aux assureurs hypothécaires privés, et le Règlement sur les prêts à l’habitation assurables, pris en vertu de la Loi nationale sur l’habitation, qui s’applique à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

L’assurance hypothécaire couvre deux grandes catégories de prêts :

• (1) les prêts à ratio élevé, dont le ratio du prêt à la valeur est supérieur à 80 %;
• (2) les prêts à faible ratio, dont le ratio du prêt à la valeur est égal ou inférieur à 80 %.

Les prêteurs assujettis à la réglementation fédérale sont tenus par la loi d’assurer les prêts à ratio élevé au moment où le prêt est accordé; dans le cas des prêts à faible ratio, l’assurance est facultative et peut être contractée à tout moment au cours de la durée du prêt.

L’assurance de portefeuille ou assurance de bloc est la forme la plus courante d’assurance des prêts hypothécaires à faible ratio. Les prêteurs regroupent les prêts qui ne sont pas assurés au moment de leur création et contractent une assurance contre les défauts de paiement à l’égard de tous les prêts faisant partie du bloc. Les blocs sont ensuite convertis en actifs financiers échangeables par le truchement des programmes de titrisation de la SCHL, qui sont achetés par des investisseurs. Le fait d’assurer et de vendre des blocs de créances hypothécaires procure aux prêteurs une source stable de financement qui leur permet de continuer à consentir des prêts, augmentant ainsi le montant disponible pour le financement hypothécaire sur le marché.

Si l’assureur n’est pas en mesure de verser des paiements d’indemnité aux prêteurs (pour les assurances hypothécaires en souffrance), le gouvernement assure 100 % des obligations d’assurance hypothécaire de la SCHL. Afin que les assureurs hypothécaires privés puissent concurrencer la SCHL, le gouvernement appuie également les obligations que les assureurs privés ont envers les prêteurs (dans le cas où un assureur privé ne peut pas payer les prestations aux prêteurs), sous réserve d’une franchise imputée au prêteur égale à 10 % du montant initial du principal du prêt en défaut.

La garantie d’assurance hypothécaire offerte par le gouvernement a pour but de favoriser la stabilité du marché du logement, du système financier et de l’économie, de soutenir l’accès à la propriété pour les acheteurs solvables et de favoriser la concurrence entre prêteurs. Dans le cadre de son rôle qui consiste à favoriser la stabilité, et pour protéger les intérêts des contribuables, le gouvernement fixe les règles d’admissibilité aux prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement. Ces modifications réglementaires entraînent des modifications aux règles d’admissibilité à l’assurance hypothécaire.

Ces changements aideront à soutenir la stabilité du marché du logement à long terme et à protéger les intérêts des contribuables. Le fait d’exiger des nouveaux acheteurs de maison contractant un prêt à ratio élevé qu’ils soient admissibles à l’assurance hypothécaire en fonction du taux généralement plus élevé du taux d’intérêt pour les prêts hypothécaires ordinaires de cinq ans établi par la Banque du Canada permet de « simuler une crise » pour ces acheteurs, ce qui garantit que ces derniers disposent d’une marge de manœuvre suffisante pour continuer à rembourser leurs dettes si les conditions économiques changent (par exemple si les taux d’intérêt augmentent ou si le revenu du ménage diminue). Le resserrement des critères d’admissibilité applicables aux prêts assurés à faible ratio contribuera à assurer l’uniformité des règles d’admissibilité à l’assurance hypothécaire et à cibler le soutien au financement accordé par l’assurance des prêts hypothécaires à faible ratio de manière à ce qu’il favorise les prêts moins risqués.

Objectifs

• À compter du 17 octobre 2016, exiger que tous les prêts assurés à ratio élevé soient admissibles à l’assurance hypothécaire au taux le plus élevé entre le taux d’intérêt prévu dans le contrat de prêt et celui des prêts hypothécaires ordinaires de cinq ans établi par la Banque du Canada.
• À compter du 30 novembre 2016, appliquer aux prêts hypothécaires à faible ratio les critères d’admissibilité pertinents établis pour les prêts à ratio élevé. La date de mise en œuvre plus tardive des nouveaux critères applicables aux prêts à faible ratio donne aux prêteurs le temps d’adapter leurs modèles de prêt et de financement aux nouvelles règles.
• Prévoir que, avant le 17 octobre 2016, certains prêts à ratio élevé et à faible ratio seront automatiquement considérés comme des prêts quant au respect des nouvelles règles de manière à éviter l’interruption d’opérations visant des habitations existantes ou imminentes.
• Prévoir que, entre le 17 octobre 2016 et le 29 novembre 2016, les prêts à faible ratio sont également exemptés des nouvelles exigences, à condition qu’ils soient financés avant une certaine date. Cette période de transition vise à éviter que les prêteurs préautorisent, avant le 30 novembre 2016, des prêts hypothécaires qu’ils n’ont pas l’intention de financer à court terme.

Description

• (1) À compter du 17 octobre 2016, tous les prêts assurés à ratio élevé doivent être admissibles à l’assurance hypothécaire selon des ratios du service de la dette calculés au taux le plus élevé entre le taux d’intérêt prévu dans le contrat de prêt et celui des prêts hypothécaires ordinaires de cinq ans établi par la Banque du Canada. Cette exigence est appliquée depuis 2010 aux prêts hypothécaires assurés à ratio élevé à taux d’intérêt variables, peu importe la durée, et aux prêts hypothécaires à ratio élevé à taux d’intérêt fixes de moins de cinq ans.
• (2) Le nouveau taux admissible ne s’applique pas aux prêts à ratio élevé pour lesquels une demande d’assurance hypothécaire a été faite, un engagement à consentir le prêt a été pris ou une convention d’achat de maison a été signée avant le 17 octobre 2016.
• (3) À compter du 30 novembre 2016, tous les nouveaux prêts à faible ratio doivent satisfaire aux critères ci-dessous pour être admissibles à l’assurance hypothécaire :
  • a) Le prêt hypothécaire vise à faire l’acquisition d’un immeuble résidentiel ou à acquitter le solde impayé d’un prêt hypothécaire. Les refinancements des prêts hypothécaires qui ont pour effet d’accroître le principal impayé ou de prolonger la période d’amortissement du prêt ne sont pas assurables.
  • b) La période d’amortissement ne dépasse pas 25 ans, et cette période ne peut être prolongée par le prêteur.
  • c) La valeur de la propriété est inférieure à un million de dollars.
  • d) Pour les contrats de prêt qui permettent des variations durant la période d’amortissement, en raison d’un taux d’intérêt variable, le remboursement du prêt est recalculé au moins tous les cinq ans pour respecter le tableau d’amortissement original.
  • e) L’emprunteur ou le garant a un pointage de crédit minimal de 600.
  • f) Le coefficient d’amortissement brut de la dette et le coefficient d’amortissement total de la dette ne peuvent dépasser 39 % et 44 % respectivement, lorsqu’ils sont calculés en fonction du taux le plus élevé entre le taux d’intérêt prévu dans le contrat de prêt et celui des prêts hypothécaires ordinaires de cinq ans établi par la Banque du Canada.
  • g) Les propriétés à logement unique sont occupées par le propriétaire.
  • h) Le prêt sera vraisemblablement remboursé.
• (4) Les nouveaux critères d’admissibilité à l’assurance des prêts à faible ratio ne s’appliquent pas aux prêts à faible ratio pour lesquels une demande d’assurance hypothécaire a été faite, un engagement à consentir le prêt a été pris ou une convention d’achat de maison a été signée avant le 17 octobre 2016.
• (5) Les contrats de prêt à faible ratio ayant fait l’objet d’une demande d’assurance hypothécaire, d’un engagement à consentir le prêt ou d’une convention d’achat de maison signée entre le 17 octobre 2016 et le 29 novembre 2016 seront également exemptés de l’application des nouveaux critères s’ils sont financés avant le 30 avril 2017 (ou avant le 31 octobre 2017, si le financement est retardé en raison de circonstances indépendantes de la volonté de l’emprunteur).

Règle du « un pour un »

La règle du « un pour un » ne s’applique pas à ce projet, étant donné qu’aucun changement n’est apporté aux coûts administratifs des entreprises.

Lentille des petites entreprises

La lentille des petites entreprises ne s’applique pas à ce projet, étant donné qu’il n’entraîne aucun changement dans les coûts administratifs des petites entreprises.

Consultation

Les changements proposés pour les critères d’admissibilité pour les assurances hypothécaires à ratio élevé et à faible ratio ont été exemptés de la publication préalable en raison de leur nature hautement sensible et de l’effet de distorsion qu’ils sont susceptibles d’exercer sur l’activité de prêt avant leur mise en œuvre. Le ministre des Finances a consulté le gouverneur de la Banque du Canada et le surintendant des institutions financières au sujet de ces changements, comme l’exige le paragraphe 42(1) de la Loi sur la protection de l’assurance hypothécaire résidentielle et le paragraphe 8.1(1) de la Loi nationale sur l’habitation.

Après l’annonce, le ministère des Finances a tenu des discussions avec la SCHL et des assureurs hypothécaires privés pour obtenir des conseils sur la rédaction des modifications législatives en vue de mettre en œuvre les nouvelles politiques.

Justification

L’économie canadienne est régulièrement en situation de vulnérabilité en raison des prix élevés des logements et du niveau d’endettement élevé des ménages. Les changements annoncés permettront accroître la résilience du marché du logement, du système financier et de l’économie du Canada à long terme, et réduiront l’exposition des contribuables au risque de pertes attribuables aux éventuels défauts de paiement sur les prêts hypothécaires.

Le fait d’exiger des nouveaux acheteurs de maison contractant un prêt à ratio élevé qu’ils soient admissibles à l’assurance hypothécaire en fonction du taux d’intérêt des prêts hypothécaires ordinaires de cinq ans établi par la Banque du Canada permet de simuler une crise pour ces acheteurs et de garantir qu’ils disposent d’une marge de manœuvre suffisante pour continuer de gérer leurs paiements hypothécaires si les conditions économiques changent, par exemple si les taux d’intérêt augmentent ou que leur revenu baisse. Le resserrement des critères d’admissibilité applicables à l’assurance hypothécaire des prêts à faible ratio contribuera également à une plus grande stabilité en faisant en sorte que le soutien au financement offert au moyen de ce programme soit dirigé vers des types de prêts plus sûrs.

Mise en œuvre, application et normes de service

Les règlements proposés ne nécessiteraient pas la mise en place de nouveaux mécanismes de conformité et d’application.

En sa qualité d’organisme de réglementation prudentielle des institutions financières sous réglementation fédérale, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) veille à ce que les assureurs hypothécaires privés respectent le Règlement sur les prêts hypothécaires admissibles (pris en vertu de la Loi sur la protection de l’assurance hypothécaire résidentielle). Le BSIF utiliserait à l’égard des assureurs hypothécaires privés ses outils d’observation en vigueur, ce qui peut comprendre des accords de conformité et des sanctions administratives pécuniaires.

La SCHL rend des comptes au Parlement par l’intermédiaire du ministre de la Famille, des Enfants et du Développement social et est assujettie au cadre de responsabilisation des sociétés d’État. Aux termes de la Loi nationale sur l’habitation, le surintendant des institutions financières est tenu de procéder à des examens ou à des enquêtes en vue de vérifier si la SCHL exerce ses activités commerciales conformément aux bonnes pratiques de commerce, en tenant dûment compte des risques de pertes. Le surintendant doit aussi présenter les résultats de ses examens et de ses enquêtes au gouvernement.

Personne-ressource

Elisha Ram
Directeur général
Division des marchés des capitaux
Ministère des Finances
90, rue Elgin, 13^e étage
Ottawa (Ontario)
K1P 5E9
Téléphone : 613-369-3968
Télécopieur : 613-369-3894
Courriel : Elisha.Ram@canada.ca

• Référence a
  L.C. 2011, ch. 15, art. 20
• Référence 1
  DORS/2012-281
• Référence 2
  Le taux des prêts hypothécaires ordinaires de cinq ans de la Banque du Canada correspond au mode des taux d’intérêt fixes des prêts hypothécaires ordinaires de cinq ans annoncés par les six principales banques du Canada. Le taux est révisé chaque semaine et est généralement plus élevé que le taux hypothécaire que la plupart des acheteurs paient réellement.