Vol. 146, no 26 — Le 19 décembre 2012

Enregistrement

DORS/2012-282 Le 10 décembre 2012

LOI NATIONALE SUR L’HABITATION

Règlement sur les prêts à l’habitation assurables

En vertu du paragraphe 8.1(1) (voir référence a) de la Loi nationale sur l’habitation (voir référence b), le ministre des Finances, après consultation du gouverneur de la Banque du Canada et du surintendant des institutions financières, prend le Règlement sur les prêts à l’habitation assurables, ci-après.

Ottawa, le 7 décembre 2012

Le ministre des Finances
JAMES MICHAEL FLAHERTY

RÈGLEMENT SUR LES PRÊTS À L’HABITATION ASSURABLES

DÉFINITIONS

Définitions

1. (1) Les définitions qui suivent s’appliquent au présent règlement.

  • « coefficient d’amortissement brut de la dette »
    “gross debt service ratio”
  • « coefficient d’amortissement brut de la dette » Le pourcentage du revenu annuel brut de l’emprunteur requis pour couvrir les paiements annuels relatifs à l’immeuble résidentiel admissible offert en garantie d’un prêt à l’habitation.
  • « coefficient d’amortissement total de la dette »
    “total debt service ratio”
  • « coefficient d’amortissement total de la dette » Le pourcentage du revenu annuel brut de l’emprunteur requis pour couvrir les paiements annuels relatifs au logement et toutes les autres dettes de l’emprunteur.
  • « financé »
    “funded”
  • « financé » Relativement à un prêt à l’habitation, le fait que des fonds ont été remis à l’emprunteur.
  • « immeuble résidentiel admissible »
    “eligible residential property”
  • « immeuble résidentiel admissible » Immeuble de quatre logements familiaux ou moins, y compris tout intérêt de propriété ou droit réel, structure et installation afférents.
  • « pointage de crédit »
    “credit score”
  • « pointage de crédit » Pointage qui, à la fois :
    • a) est attribuée par une agence d’évaluation du crédit constituée en vertu d’une loi fédérale ou provinciale;

    • b) est établie selon une échelle essentiellement équivalente à celle utilisée au 26 juin 2011 par une agence d’évaluation du crédit qui était constituée en vertu d’une loi fédérale ou provinciale à cette date.
  • « prêt à faible ratio »
    “low ratio loan”
  • « prêt à faible ratio » Prêt à l’habitation garanti par un immeuble résidentiel admissible dont le principal ajouté au solde impayé de tout autre prêt de rang égal ou supérieur garanti par cet immeuble représente au plus 80 % de la valeur de l’immeuble résidentiel admissible au moment de l’approbation du prêt.
  • « prêt à ratio élevé »
    “high ratio loan”
  • « prêt à ratio élevé » Prêt à l’habitation garanti par un immeuble résidentiel dont le principal ajouté au solde impayé de tout autre prêt de rang égal ou supérieur garanti par cet immeuble représente plus de 80 % de la valeur de l’immeuble résidentiel admissible au moment de l’approbation du prêt.
  • « trimestre »
    “quarter”
  • « trimestre » Période de trois mois consécutifs commençant à l’une des dates suivantes : 1er janvier, 1er avril, 1er juillet ou 1er octobre.
  • « valeur de l’immeuble résidentiel admissible »
    “value of the eligible residential property”
  • « valeur de l’immeuble résidentiel admissible » Valeur attribuée à l’immeuble résidentiel admissible par un prêteur ou la Société en vue d’octroyer ou d’assurer un prêt à l’habitation et qui est vérifiée au moyen d’une méthode généralement acceptée par les prêteurs, les assureurs ou les évaluateurs professionnels prudents. Dans le cas où le prêt a notamment pour objet l’achat de l’immeuble, la valeur ne peut excéder :
    • a) le prix d’achat de l’immeuble;

    • b) le prix d’achat de l’immeuble, plus les coûts estimés que devrait assumer l’emprunteur pour les améliorations prévues de l’immeuble, si le prêt a notamment pour objet les améliorations.

Vérification de la valeur

(2) Pour l’application de la définition de « valeur de l’immeuble résidentiel admissible » au paragraphe (1), font partie des méthodes généralement acceptées :

  • a) l’utilisation d’un modèle statistiquement fiable et actualisé pour vérifier la vraisemblance de la valeur;

  • b) l’attribution de la juste valeur marchande de l’immeuble par un évaluateur de propriétés résidentielles professionnel qui est indépendant de l’emprunteur;

  • c) l’évaluation à partir d’un véhicule;

  • d) l’examen de la valeur d’immeubles comparables.

Principal du prêt

(3) Pour l’application du présent règlement, la prime d’assurance du prêt à l’habitation n’est pas prise en compte dans le calcul du principal du prêt.

APPLICATION

Absence de contrat pré-existant

2. Le présent règlement s’applique au prêt à l’habitation qui n’est pas assuré aux termes d’un contrat d’assurance qui a été conclu entre la Société et le prêteur agréée avant l’entrée en vigueur du présent règlement.

CRITÈRES

Assurabilité

3. (1) Sous réserve des paragraphes (4) à (6), la Société peut assurer les risques liés à un prêt à l’habitation si celui-ci répond aux critères prévus aux articles 4 et, le cas échéant, aux articles 5 ou 6.

Transfert de la garantie et augmentation du solde

(2) Il est entendu que, si le prêt à l’habitation assuré est modifié par le transfert de la garantie sur un nouvel immeuble résidentiel admissible et par l’augmentation du solde impayé, la partie du prêt ainsi augmentée est considérée, pour l’application du présent règlement, comme un nouveau prêt approuvé à la date de l’approbation de l’augmentation, lequel doit répondre aux critères applicables à ce moment pour que la Société puisse assurer les risques qui lui sont liés.

Autres modifications

(3) Dans les autres cas où le prêt à l’habitation assuré est modifié de telle manière que le paiement d’une prime d’assurance de prêt à l’habitation additionnelle est requis, ce prêt est considéré, pour l’application du présent règlement, comme un nouveau prêt approuvé à la date de l’approbation de la modification, lequel doit répondre aux critères applicables à ce moment pour que la Société puisse assurer les risques qui lui sont liés. Toute modification qui n’a pas pour effet de rendre obligatoire le paiement d’une prime d’assurance de prêt à l’habitation additionnelle est sans effet sur l’assurabilité du prêt.

Rééchelonnement de prêts

(4) La Société peut assurer les risques liés à un prêt à l’habitation si le prêt est accordé ou modifié dans le cadre d’un rééchelonnement d’un prêt en vue de réduire ou d’éviter les pertes relatives à une demande réelle ou potentielle de règlement d’assurance d’un prêt à l’habitation concernant un prêt à l’habitation assuré en souffrance, s’il répond aux critères prévus à l’alinéa 4a) et qu’il n’a pas pour effet de rendre obligatoire le paiement d’une prime d’assurance de prêt à l’habitation additionnelle.

Acquittement de prêts

(5) La Société peut assurer les risques liés à un prêt à l’habitation dont l’objet est l’acquittement du solde impayé d’un prêt à l’habitation assuré si le nouveau prêt répond aux critères auxquels était assujetti l’ancien prêt au moment de l’acquittement et qu’il n’a pas pour effet de rendre obligatoire le paiement d’une prime d’assurance de prêt à l’habitation additionnelle.

Catégories de prêts particuliers

(6) La Société peut assurer les risques liés à un prêt à l’habitation qui répond à l’un des critères suivants :

  • a) il est fait à un emprunteur qui appartient à une des entités ci-après ou à qui l’une de ces entités accorde une garantie ou une subvention et, le prêt, la garantie ou la subvention vise à mettre en œuvre un programme de logement social gouvernemental :
    • (i) un gouvernement provincial ou municipal,

    • (ii) un organisme ou une société mandataire de la Couronne fédérale, autre que la Société,

    • (iii) un organisme, une société mandataire ou une société d’habitation d’un gouvernement provincial ou municipal;
  • b) il porte sur un projet qui relève de l’une des entités mentionnées à l’alinéa a) ou qu’elle garantit ou subventionne et le prêt, la garantie ou la subvention a pour but de mettre en œuvre un programme de logement social gouvernemental;

  • c) il est garanti par un immeuble comportant plus de quatre logements familiaux, ainsi que tout intérêt de propriété ou droit réel, structure et installation afférents;

  • d) il est garanti par un immeuble situé sur une réserve au sens du paragraphe 2(1) de la Loi sur les Indiens.

Critères généraux

4. Le prêt à l’habitation doit, à la fois :

  • a) soit être souscrit et administré par un prêteur agréé, soit être détenu dans un régime enregistré d’épargne-retraite ou un fonds enregistré de revenu de retraite et administré par un prêteur agréé;

  • b) faire l’objet d’une garantie de premier ou de deuxième rang qui porte sur l’immeuble résidentiel admissible.

Prêts à ratio élevé

5. (1) Le prêt à ratio élevé doit respecter les critères suivants :

  • a) au moment de l’approbation du prêt, le principal ajouté au solde impayé de tout autre prêt de rang égal ou supérieur garanti par l’immeuble résidentiel admissible représente au plus 95 % de la valeur de l’immeuble résidentiel admissible;

  • b) le prêt, selon le cas :
    • (i) a notamment pour objet l’achat de l’immeuble résidentiel admissible qui garantit le prêt,

    • (ii) vise l’acquittement du solde impayé d’un prêt à faible ratio non assuré;
  • c) sa période d’amortissement ne peut dépasser vingt-cinq ans;

  • d) la valeur de l’immeuble résidentiel admissible qui garantit le prêt est inférieure à un million de dollars;

  • e) si le contrat de prêt permet des variations durant la période d’amortissement en raison d’une fluctuation des taux d’intérêt pendant le terme du prêt, le remboursement du prêt doit être recalculé au moins tous les cinq ans pour respecter le tableau d’amortissement original;

  • f) le contrat de prêt prévoit les échéances de paiements du principal et des intérêts de sorte que le principal impayé diminue conformément au tableau d’amortissement global convenu au moment de l’octroi du prêt, les paiements devant débuter à l’une des dates suivantes :
    • (i) la date où le prêt est financé,

    • (ii) la date de clôture de la convention d’achat-vente,

    • (iii) la date de fin des travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement de l’immeuble résidentiel admissible;
  • g) au moment de l’approbation du prêt, au moins un des emprunteurs ou des garants a un pointage de crédit d’au moins six cents;

  • h) au moment de l’approbation du prêt, le coefficient d’amortissement brut de la dette et le coefficient d’amortissement total de la dette ne peuvent dépasser 39 % et 44 % respectivement;

  • i) l’immeuble résidentiel admissible sur lequel porte la garantie comporte au moins un logement familial qui sera occupé par l’emprunteur ou une personne apparentée à celui-ci par les liens du mariage, d’une union de fait ou de la filiation;

  • j) le prêt, au moment de son approbation, sera vraisemblablement remboursé, compte tenu de la capacité de l’emprunteur de faire les paiements sur le prêt tout en remboursant ses autres dettes et en assumant ses autres obligations durant la durée du terme du prêt, sur la base d’hypothèses raisonnables concernant le paiement le plus élevé durant le terme du prêt.

Pointage de crédit non requis

(2) Le critère prévu à l’alinéa (1)g) ne s’applique pas si 3 % ou moins des prêts à ratio élevé du prêteur, qui sont approuvés pour l’assurance et financés au cours de l’une des périodes ci-après, sont des prêts à l’égard desquels aucun des emprunteurs ni garants n’a un pointage de crédit d’au moins six cents :

  • a) les quatre premiers trimestres des cinq trimestres précédents;

  • b) les quatre premiers trimestres des six trimestres précédents;

  • c) les quatre premiers trimestres des sept trimestres précédents.

Calcul des coefficients d’amortissement — certains prêts

(3) Pour l’application de l’alinéa (1)h), si le terme du prêt à ratio élevé est de moins de cinq ans ou si le prêt n’est pas à taux fixe, le coefficient d’amortissement brut de la dette et le coefficient d’amortissement total de la dette sont calculés par le moyen des paiements annuels du prêt et de tout autre prêt de rang égal ou supérieur garanti par l’immeuble résidentiel admissible dont le terme restant est de moins de cinq ans ou qui n’est pas un prêt à taux fixe, lesquels paiements annuels seraient requis pour respecter le tableau d’amortissement convenu entre l’emprunteur et le prêteur, selon le plus élevé des taux d’intérêt suivants :

  • a) le taux d’intérêt mentionné dans le contrat de prêt;

  • b) le taux d’intérêt pour un terme de cinq ans des prêts hypothécaires ordinaires, établi par la Banque du Canada sur une base hebdomadaire, en vigueur le lundi de la semaine où le taux a été calculé.

Prêt vraisemblablement remboursé

(4) Un prêt à ratio élevé ne répond au critère prévu à l’alinéa (1)j), que si le prêteur ou la Société fait des efforts raisonnables pour vérifier le revenu et le statut d’emploi de l’emprunteur ou, si l’emprunteur est un travailleur indépendant, la vraisemblance de son revenu déclaré.

Prêt à faible ratio

6. Un prêt à faible ratio doit respecter les critères suivants :

  • a) le contrat de prêt prévoit les échéances des paiements du principal et des intérêts de sorte que le principal impayé diminue conformément au tableau d’amortissement global convenu au moment de l’octroi du prêt, les paiements devant débuter à l’une des dates suivantes :
    • (i) la date où le prêt est financé,

    • (ii) la date de clôture de la convention d’achat-vente,

    • (iii) la date de fin des travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement de l’immeuble résidentiel admissible;
  • b) si, au moment de l’approbation du prêt, le principal ajouté au solde impayé de tout autre prêt de rang égal ou supérieur garanti par l’immeuble résidentiel admissible représente plus de 60 % de la valeur de l’immeuble résidentiel admissible, au moins un des emprunteurs ou des garants doit avoir un pointage de crédit d’au moins cinq cent quatre-vingts.

EXCEPTIONS

Prêt à ratio élevé — avant le 15 octobre 2008

7. (1) Les critères prévus à l’article 5 ne s’appliquent pas à un prêt à ratio élevé qui répond aux exigences visant un produit d’assurance prêt à l’habitation offert par la Société avant le 15 octobre 2008 et si, avant cette date, selon le cas :

  • a) la Société a reçu une demande d’assurance de prêt à l’habitation à l’égard du prêt;

  • b) le prêteur a pris l’engagement juridiquement contraignant de consentir le prêt à l’emprunteur;

  • c) l’emprunteur a signé une convention d’achat-vente juridiquement contraignante à l’égard de l’immeuble résidentiel admissible qui garantit le prêt.

Prêt à ratio élevé — 15 octobre 2008 au 18 avril 2010

(2) Les critères prévus aux alinéas 5(1)b), c), d), h) et i) ne s’appliquent pas à un prêt à ratio élevé si la période d’amortissement du prêt est d’au plus trente-cinq ans et si, au cours de la période commençant le 15 octobre 2008 et se terminant le 18 avril 2010, selon le cas : 

  • a) la Société a reçu une demande d’assurance de prêt à l’habitation à l’égard du prêt;

  • b) le prêteur a pris l’engagement juridiquement contraignant de consentir le prêt à l’emprunteur;

  • c) l’emprunteur a signé une convention d’achat-vente juridiquement contraignante à l’égard de l’immeuble résidentiel admissible qui garantit le prêt.

Prêts à ratio élevé — 19 avril 2010 au 17 mars 2011

(3) Les critères prévus aux alinéas 5(1)b), c), d) et h) ne s’appliquent pas à un prêt à ratio élevé si, à la fois :

  • a) au moment de l’approbation du prêt, le principal ajouté au solde impayé de tout autre prêt de rang égal ou supérieur garanti par l’immeuble résidentiel admissible représente au plus 90 % de la valeur de l’immeuble résidentiel admissible, si le prêt n’a pour objet l’achat de l’immeuble;

  • b) la période d’amortissement du prêt est d’au plus trente-cinq ans;

  • c) la Société a calculé le coefficient d’amortissement brut de la dette et le coefficient d’amortissement total de la dette selon le mode de calcul visé au paragraphe 5(3);

  • d) au cours de la période commençant le 19 avril 2010 et se terminant le 17 mars 2011, selon le cas :
    • (i) la Société a reçu une demande d’assurance de prêt à l’habitation à l’égard du prêt,

    • (ii) le prêteur a pris l’engagement juridiquement contraignant de consentir le prêt à l’emprunteur,

    • (iii) l’emprunteur a signé une convention d’achat-vente juridiquement contraignante à l’égard de l’immeuble résidentiel admissible qui garantit le prêt.

Prêt à ratio élevé — 18 mars 2011 au 21 juin 2012

(4) Les critères prévus aux alinéas 5(1)b), c), d) et h) ne s’appliquent pas à un prêt à ratio élevé si, à la fois :

  • a) au moment de l’approbation du prêt, le principal ajouté au solde impayé de tout autre prêt de rang égal ou supérieur garanti par l’immeuble résidentiel admissible représente au plus 85 % de la valeur de l’immeuble résidentiel admissible, si le prêt n’a pas pour objet l’achat de l’immeuble;

  • b) la période d’amortissement du prêt est d’au plus trente ans;

  • c) la Société a calculé le coefficient d’amortissement brut de la dette et le coefficient de l’amortissement total de la dette relativement au prêt selon le mode de calcul visé au paragraphe 5(3);

  • d) au cours de la période commençant le 18 mars 2011 et se terminant le 21 juin 2012, selon le cas :
    • (i) la Société a reçu une demande d’assurance de prêt à l’habitation à l’égard du prêt,

    • (ii) le prêteur a pris l’engagement juridiquement contraignant de consentir le prêt à l’emprunteur,

    • (iii) l’emprunteur a signé une convention d’achat-vente juridiquement contraignante à l’égard de l’immeuble résidentiel admissible qui garantit le prêt.

Prêt à ratio élevé — 22 juin au 8 juillet 2012

(5) Les critères prévus aux alinéas 5(1)b), c), d) et h) ne s’appliquent pas à un prêt à ratio élevé à l’égard duquel la Société a reçu une demande d’assurance de prêt à l’habitation au cours de la période commençant le 22 juin 2012 et se terminant le 8 juillet 2012 s’il répond aux critères prévues aux alinéas (4)a) à c) et si, selon le cas :

  • a) le prêt a été financé au plus tard le 31 décembre 2012;

  • b) le prêt a été financé au plus tard le 30 juin 2013 et il est démontré, documents à l’appui, que le financement qui devait avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2012 a été retardé, en raison des circonstances imprévues et indépendantes de la volonté de l’emprunteur.

Prêt à faible ratio — avant le 15 octobre 2008

8. (1) Les critères prévus à l’article 6 ne s’appliquent pas à un prêt à faible ratio à l’égard duquel la Société a reçu une demande d’assurance de prêt à l’habitation avant le 15 octobre 2008 s’il répond aux exigences visant un produit d’assurance de prêt à l’habitation offert par la Société avant cette date.

Prêt à faible ratio — 15 octobre 2008 au 17 avril 2011

(2) Le critère prévu à l’alinéa 6a) ne s’applique pas à un prêt à faible ratio à l’égard duquel la Société a reçu une demande d’assurance de prêt à l’habitation au cours de la période commençant le 15 octobre 2008 et se terminant le 17 avril 2011.

ENTRÉE EN VIGUEUR

L.C. 2011, ch. 15

9. Le présent règlement entre en vigueur à la date d’entrée en vigueur de l’article 20 de la Loi visant le soutien aux aînés vulnérables et le renforcement de l’économie canadienne, chapitre 15 des lois du Canada (2011) ou, si elle est postérieure, à la date de sa publication dans la Gazette du Canada, partie Ⅱ.

N.B. Le Résumé de l’étude d’impact de la réglementation de ce règlement se trouve à la suite du DORS/2012-281, Règlement sur les prêts hypothécaires admissibles.